Twee delen van één wet
De Wkb heeft twee sporen. Het eerste is publiekrechtelijk: bij bepaalde bouwwerken toetst niet meer de gemeente vooraf het bouwplan aan de technische regels, maar controleert een onafhankelijke kwaliteitsborger tijdens de bouw of het bouwwerk aan de regels voldoet. Dat geldt voor bouwwerken in gevolgklasse 1, zoals een nieuwe grondgebonden woning.
Het tweede spoor is privaatrechtelijk: de regels in het Burgerlijk Wetboek over de aanneming van werk zijn aangescherpt, in het voordeel van de opdrachtgever. IPLO schrijft daarover: "Deze aanpassingen gelden voor alle bouwactiviteiten waarvoor een aannemingsovereenkomst is gesloten." Dus ook voor je aanbouw.
Wat geldt voor een aanbouw (stand september 2026)
| Onderdeel | Geldt voor een aanbouw? | Grondslag |
|---|---|---|
| Kwaliteitsborger en borgingsplan (gevolgklasse 1) | Nee, verbouw is uitgezonderd | Bbl artikel 2.17 lid 4 |
| Bouwmelding vier weken vooraf | Nee, die hoort bij gevolgklasse 1 | Bbl artikel 2.18 |
| Vergunning voor de technische bouwactiviteit | Alleen als de aanbouw niet vergunningvrij is; dan toetst de gemeente vooraf | Bbl artikel 2.25 |
| Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken | Ja, voor overeenkomsten vanaf 1 januari 2024 | BW artikel 7:758 lid 4 |
| Opleverdossier (consumentendossier) | Ja | BW artikel 7:757a |
| 5%-regeling (depot bij de notaris) | Waarschijnlijk niet: bedoeld voor de bouw van een woning | BW artikelen 7:765 en 7:768 |
De Wkb-regels voor verbouw kunnen veranderen. IPLO: "De invoering van de Wkb voor verbouwingen is voorlopig uitgesteld en kent nog geen definitieve ingangsdatum. Een algehele evaluatie van de Wkb staat gepland voor 2027."
Waarom een aanbouw verbouw is
Het Bbl definieert verbouwen als "gedeeltelijk vernieuwen, veranderen of vergroten, anders dan vernieuwen na sloop". Een aanbouw vergroot een bestaande woning, en valt daarom onder verbouw, ook als hij helemaal nieuw wordt opgetrokken.
Artikel 2.17 lid 4 van het Bbl zegt vervolgens over gevolgklasse 1: "Het eerste lid is niet van toepassing op bouwactiviteiten die verbouwen betreffen." IPLO bevestigt: "Een bouwactiviteit valt niet onder gevolgklasse 1 als het om verbouw gaat." Voor een aanbouw komt er dus geen kwaliteitsborger. Is de aanbouw vergunningplichtig, dan toetst de gemeente het bouwplan zoals voorheen; is hij vergunningvrij, dan moet hij nog steeds aan het Bbl voldoen, maar toetst niemand vooraf.
Aansprakelijkheid: wat er sinds 2024 veranderd is
Vroeger was een aannemer na de oplevering in beginsel niet meer aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had kunnen ontdekken. Artikel 7:758 lid 4 draait dat om: de aannemer is "aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen". Voor consumenten mag daarvan niet in hun nadeel worden afgeweken.
Voor jou betekent dat: je hoeft bij de oplevering geen bouwkundige te zijn. Komt na de oplevering een gebrek aan het licht dat niemand bij de oplevering heeft gezien, zoals een lekkende dakaansluiting of een verkeerd opgelegde ligger, dan is de aannemer aansprakelijk, tenzij hij kan laten zien dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen. Dit geldt volgens IPLO niet voor aannemingsovereenkomsten die vóór 1 januari 2024 zijn gesloten.
Wat er in het opleverdossier hoort
Artikel 7:757a BW verplicht de aannemer bij de melding dat het werk klaar is voor oplevering een dossier te leveren. IPLO geeft zelf een verbouwvoorbeeld: een verdieping op een bestaande woning. Voor een aanbouw hoort er in elk geval in:
- Tekeningen van de aanbouw zoals hij is gebouwd.
- De constructieberekening van fundering, ligger en dak.
- Gegevens van de toegepaste materialen en installaties, zoals pui, dakbedekking, isolatie en vloerverwarming.
- Gegevens die nodig zijn voor gebruik en onderhoud, bijvoorbeeld het onderhoud van de dakbedekking en de afvoeren.
Zo gebruik je je rechten bij de oplevering
Vraag het dossier op tijd
Het opleverdossier hoort bij de melding dat het werk klaar is voor oplevering. Ontvang je het niet, vraag er dan om vóór je tekent.
Loop de aanbouw samen na
Bekijk vloer, pui, dak, aansluitingen en installaties. Test de pui, kijk op het dak, zet de verwarming aan.
Leg restpunten vast
Elk punt met een omschrijving, een foto en een datum waarop het is opgelost. Beide partijen tekenen.
Bewaar alles
Overeenkomst, wijzigingen, dossier en opleverlijst. Komt er later een gebrek aan het licht, dan is dat je basis.
Meld een gebrek snel
Zie je na de oplevering iets wat niet klopt, meld het dan schriftelijk en zo snel mogelijk, met foto’s. Hoe eerder, hoe kleiner de schade.
Wat je in de aannemingsovereenkomst wilt zien
Wel
- Een verwijzing naar het opleverdossier en wat erin komt
- Heldere scope: wat inbegrepen is en wat niet
- Een regeling voor meerwerk: eerst prijs en planning, dan schriftelijk akkoord
- Een opleverprocedure met een lijst van restpunten en een termijn
Niet
- Een clausule die de aansprakelijkheid na oplevering beperkt tot zichtbare gebreken
- Mondelinge afspraken over wijzigingen
- Geen tekeningen of berekeningen bij de oplevering
- Onduidelijkheid over wie de constructeur inschakelt en betaalt
Hoe wij het aanpakken
Wij leveren bij elke aanbouw een opleverdossier met tekeningen, berekening en materiaalgegevens, ongeacht of de aanbouw vergunningvrij is. Wijzigingen leggen we vast voordat ze worden uitgevoerd. Zo is achteraf altijd na te gaan wat er is afgesproken en wat er is gebouwd.
Of je aanbouw vergunningvrij is, lees je op aanbouw laten bouwen. De algemene vergunningsvraag behandelt Eerlijke Bouw in heb ik een vergunning nodig voor een aanbouw.
Veelgestelde vragen
Komt er een kwaliteitsborger bij mijn aanbouw?
Nee. Een aanbouw is verbouw, en verbouw valt (nog) niet onder gevolgklasse 1 van de Wkb. De invoering daarvan is volgens IPLO uitgesteld zonder definitieve datum.
Heb ik als opdrachtgever meer rechten door de Wkb?
Ja. Voor aannemingsovereenkomsten vanaf 1 januari 2024 is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die niet aan hem zijn toe te rekenen. En je hebt recht op een opleverdossier.
Kan ik 5 procent van de aanneemsom bij de notaris laten storten?
Die regeling (artikel 7:768 BW) staat in de afdeling over de bouw van een woning in opdracht van een particulier, en is volgens IPLO bedoeld voor wie een nieuwe woning laat bouwen. Voor een aanbouw is dat waarschijnlijk niet van toepassing. Afspraken over betalingstermijnen kun je wel in de overeenkomst maken.
Wat als de regels voor verbouw straks wel ingaan?
Dan geldt dat voor bouwactiviteiten vanaf de ingangsdatum. Deze pagina geeft de stand van 23 september 2026; de actuele stand staat bij IPLO.
Bronnen
- Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), Informatiepunt Leefomgeving (IPLO). Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Bouwwerken in gevolgklasse 1, Informatiepunt Leefomgeving (IPLO). Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Aansprakelijkheid en Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Informatiepunt Leefomgeving (IPLO). Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Consumentendossier (opleverdossier) en Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Informatiepunt Leefomgeving (IPLO). Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Opschortingsrecht (5%-regeling) en Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Informatiepunt Leefomgeving (IPLO). Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Burgerlijk Wetboek Boek 7 (artikelen 7:757a, 7:758, 7:765), Overheid.nl, wetten.overheid.nl. Geraadpleegd op 23 september 2026.
- Besluit bouwwerken leefomgeving (geldend vanaf 1 juli 2026), Overheid.nl, wetten.overheid.nl. Geraadpleegd op 23 september 2026.