Een aanbouw op de erfgrens en het burenrecht

Voor een aanbouw gelden publiekrechtelijke regels: het omgevingsplan van de gemeente en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Die bepalen of je een vergunning nodig hebt en aan welke technische eisen de aanbouw moet voldoen. Daarnaast gelden privaatrechtelijke regels tussen buren, vooral in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek.

Die twee staan los van elkaar. De Rijksoverheid schrijft: "Ook al mag u vergunningvrij bouwen (bouwactiviteit), u moet daarbij wel voldoen aan de regels uit het Bbl. En het burenrecht uit het Burgerlijk Wetboek." En op de vraag of buren bezwaar kunnen maken tegen vergunningvrij bouwen: bezwaar bij de gemeente kan dan niet, maar een buur kan de bouw wel aanvechten op grond van het burenrecht, als hij er hinder van ondervindt.

Over de erfgrens zelf is IPLO duidelijk: "Het bouwen op een erfgrens is overigens geen reden voor het ontstaan van een vergunningplicht." Tot de grens bouwen mag dus. Wat je daar bouwt, raakt wel aan de rechten van de buren.

Het artikel zegt letterlijk: "Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven."

Voor een aanbouw bij een rijwoning betekent dat: een raam in de zijgevel, direct naast de erfgrens, kan niet zonder toestemming van de buren, tenzij het een vaste, ondoorzichtige lichtopening is (artikel 5:51). De pui aan de achterkant, die op je eigen tuin uitkijkt, valt hier doorgaans buiten. Een dakterras op de aanbouw is wel een "soortgelijk werk" dat uitzicht kan geven; daarvoor heb je bovendien een vergunning nodig.

Er is ook een bouwtechnische kant: bij het bepalen van de daglichtoppervlakte volgens het Bbl tellen ramen binnen 2 meter van de perceelsgrens niet mee (artikel 4.147 lid 3). Wie licht wil vlak bij de buren, kijkt dus eerder naar een lichtstraat dan naar een zijraam.

Bij een aanbouw tegen de erfgrens zijn er drie mogelijkheden. Je bouwt een eigen muur net binnen je eigen perceel. Je bouwt tegen de bestaande aanbouw van de buren aan, zonder die te belasten. Of je bouwt samen met de buren een muur die beide aanbouwen dient; die wordt dan gemeenschappelijk eigendom (mandelig, artikel 5:62).

Een eigen muur binnen je perceel geeft de minste afhankelijkheid, maar kost een paar centimeter en vraagt een oplossing voor de smalle spleet tussen de twee muren. Een gemeenschappelijke muur is efficiënt, maar vraagt afspraken over kosten, onderhoud en wat er gebeurt als een van beide partijen later iets wil veranderen. Leg die afspraken schriftelijk vast; bij een erfdienstbaarheid of mandeligheid die ook voor volgende eigenaren moet gelden, via de notaris.

Let bij bouwen dicht op de grens ook op brandveiligheid. Het Bbl kan dan eisen stellen aan hoe lang een wand de overslag van brand naar het buurperceel tegenhoudt. Welke eis voor jouw situatie geldt, bepalen tekenaar en constructeur bij het uitwerken van de wandopbouw.

De gemeente toetst een vergunningsaanvraag aan het omgevingsplan en het Bbl, niet aan het burenrecht. Een verleende vergunning betekent dus niet dat de buren niets meer kunnen, en een vergunningvrije aanbouw betekent niet dat alles mag. Omgekeerd kan een buur een vergunningsbesluit niet tegenhouden alleen omdat hij het niet mooi vindt; daarvoor moet het plan in strijd zijn met de regels. Burenrecht is iets tussen jou en je buren, en wordt zo nodig door de civiele rechter beoordeeld.